总包合同终极审查指南：十大检查，避开甲方埋雷条款！

服务新干线 2025-02-19 | 640阅读 5 赞

检查一

合同主体及项目基本信息

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1、甲方资质核查

- 案例：某总包公司与某政府代建单位签订合同，未核实其独立签约权。施工过程中，代建单位以“需上级部门审批”为由拖延付款，总包方起诉后法院认定代建单位无独立签约资格，合同无效，导致工程款无法追回。

- 案例思考：查验甲方营业执照、房地产开发资质（若有）、项目立项批文、土地证/规划许可证是否齐全。

- 风险点：若甲方为政府代建单位，需确认其是否具备独立签约权，避免“影子甲方”导致后续款项支付纠纷。

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2、项目信息一致性

- 核对合同中的工程名称、地址、建筑面积、结构类型是否与招标文件一致。

- 特殊条款：是否约定“本项目最终以实际施工图纸为准”？若存在，需警惕后期工程量大幅变更风险。

检查二

合同价款与计价方式

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1、合同价格类型

- 固定总价合同：明确是否包干所有风险（如材料涨价、工程量偏差），若约定“除甲方变更外不予调整”，需评估投标报价的准确性。

- 单价合同：核对综合单价是否锁定，清单项目特征描述是否与图纸一致（例如混凝土标号、钢筋型号）。

- 可调价合同：明确调价触发条件（如人工费政策性调整、主材涨幅超5%）。

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2、计价依据细节

- 工程量清单是否采用《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）或地方标准？

- 清单缺漏项处理：合同中是否约定“清单漏项由乙方承担”？如有，需联合甲方技术部门复核图纸与清单的匹配度。

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3、税费条款

- 明确报价是否含税（如增值税9%），若约定“税费政策变化由乙方承担”，需测算税率变动对利润的影响。

检查三

付款条款

——核心：现金流安全

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1、付款能力

- 资金来源稳定性：例如，政府投资项目要看政府财政状况和资金拨付计划；企业投资项目要看企业的经营状况和融资能力。如果资金来源不稳定，可能会影响工程款的支付。

- 法律诉讼情况：查询甲方是否存在未了结的法律纠纷案件，特别是与工程款支付、合同违约等相关的诉讼

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2、预付款

- 比例是否合理（通常10%-30%）？是否要求提供预付款保函？

- 支付条件：是否绑定施工许可证办理、保函提交等前置条件？

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3、进度款支付

- 计量周期：按月进度还是节点支付（如±0.00完成支付20%）？

- 计量规则：是否按已完工程量×综合单价的70%-80%支付？需注意是否扣减甲供材料款。

- 逾期支付违约金：是否明确违约金计算标准（如日万分之五）？若未约定，可引用《民法典》第584条主张损失。

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4、结算款与质保金

- 结算款支付是否以审计为准？是否设置审计时限（如6个月内完成）？

- 质保金比例（通常3%-5%）、退还时间（竣工验收2年后、防水5年以后）及条件（扣除维修费用）。

让我们继续看下面的知识点！

检查四

工程变更与签证

——重点：如何“留痕”

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1、变更程序

- 甲方口头指令是否有效？必须要求“书面变更通知+造价确认单”。

- 时限要求：例如“乙方需在变更发生7日内提交签证，超期视为放弃”。

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2、计价原则

- 新增项目单价如何确定？合同中是否约定“参照投标单价或现行定额下浮10%”？

- 若投标清单无类似项，需明确按市场价还是信息价、调价相应的时间段，避免时间段选择时间段内最低价格。

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3、索赔条款

- 因甲方原因导致停工（如图纸延误、手续不全），需明确窝工费用计算方式（人工、机械台班、管理费）。

- 索赔时效：是否要求“事件发生后28天内提交索赔意向书”？超期可能导致失权。

- 索赔标准：发生索赔之后，涉及费用根据什么标准来计取，如合同之外额外人工费用按照计日工计算。

检查五

材料价格

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1、调差范围与基准价

- 明确可调差材料种类（如钢材、水泥、电缆、防水材料），基准价来源（投标价/开工前28天信息价）。

- 调差公式示例：

调差金额 = 施工期间材料加权平均价 - 基准价 × 用量 × (1+损耗率)

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2、价格波动风险分担

- 是否约定“涨幅超过±5%部分由甲方承担”？若未约定，材料大涨时可能吞噬利润。

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3、甲供材料管理

- 超供材料是否需退还或按采购价扣款？欠供导致工期延误能否索赔？

- 损耗率争议：例如面砖损耗率合同约定3%，实际施工对缝的情况下为10%，超出部分由谁承担？

检查六

工期与违约

——避免“工期绑架”

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1、开工条件

- 是否约定“甲方需在X日前完成三通一平、提供图纸”？若因甲方未达标导致延期，需书面确认工期顺延。

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2、工期顺延情形

- 明确不可抗力（如台风、疫情）、甲方变更、政府管制等是否可顺延工期。

- 举证责任：是否要求乙方提供第三方证明、施工日志（如气象局暴雨记录）？

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3、逾期违约金上限

- 是否设置违约金上限（如合同总价的3%），限制范围？若无，可能面临无限责任。

检查七

质量与验收

——结算前置条件

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1、隐蔽工程验收

- 是否约定“隐蔽工程覆盖前48小时通知甲方，未到场视为认可”？

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2、质量争议处理

- 若甲方认为质量不合格，委托第三方检测，检测费用由责任方承担。若质量合格返工费用甲方费用由甲方承担，若工程质量出现问题，不仅仅要涉及返工费用，还要面临甲方索赔。

检查八

合同解除条款

——极端情况下的逃生通道

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1、甲方单方解除权

- 是否约定“甲方可无理由解除合同”？如有，需争取补偿条款（如已完工程款+预期利润10%）。

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2、乙方解除权

- 若甲方拖欠工程款超过合同价30%或累计3个月，是否可停工或解除合同？

检查九

争议解决与审计

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1、审计条款陷阱

- 若约定“以政府审计为准”，需增加“审计应在结算提交后6个月内完成，逾期视为认可乙方报送价为结算价”。

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2、争议解决地

- 约定在施工方所在地中级法院或仲裁委（避免地方保护主义）。

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3、律师费承担

- 是否约定“败诉方承担律师费”？可降低维权成本。

检查十

工程措施费

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1、工程措施费风险划分

-施工单位承担（除不可竞争费用之外）组织措施费风险，不承担部分因变更、洽商增加的技术措施费风险，如降水、模板费用。

操作建议

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1. 逐条批注：用Excel列出合同条款，标注风险等级（高/中/低）及应对建议；

2. 联合评审：组织技术、法务、项目经理共同开会，针对争议条款制定谈判策略；

3. 书面留痕：对甲方口头承诺的优惠条件（如“审计可以商量”），要求写入补充协议。

通过以上细节把控，可将合同风险降低至少70%！

文案：崔全林

编辑：石一雯

审核：宋莹

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